お引越し

末娘が泣いてやってきました。
あーー。また姉ちゃんとケンカしたか……。

「あのね、お姉ちゃんがね」

「ハイハイ」

「寝巻きのズボンがおっきくて、すぐ落ちるからね、頭にかぶってたらね」

（…………）

「そんなんしてたらもう貸さへんで！って言われたの」

彼女のはいているズボンはお姉ちゃんのお下がり……いや共用です。
それで使うな！と言われたんでないているらしい。

しかし娘よ。そりゃ、ズボンを頭にかぶったキミがいかんやろ！


と、いうわけで管理人日記は引っ越します。
新住所はこちら↓

http://blog.smatch.jp/ooyasan/

管理画面なんかは正直シーサーの方が使いやすいのですが、「住まい」のブログ大集合！というコンセプトに負けてスマッチ！に引越しを決めてしまいました。

今後、大家のお仕事系のお話はスマッチ！の方へ。
このシーサーの日記はとりあえずそれ以外を。
トップにスマッチ！の最新記事のＲＳＳを表示しときます〜。

ぼくはぼくがきらいだ

CSで放送してた新世紀エヴァンゲリオンが、ちょうど寝る前の一息タイムだったので、ときどき見てました。
先週最終回だったけれども、本放送のときは絵コンテの羅列にぶっとびましたが、今見ると逆に開き直り方に感心したり。
あー、そーゆー話だったのか、と今更ながら思ったり。

で、これがなぜ「大家さん」の日記につながるかといいますと。
碇シンジくんが言うんですよ。

「ぼくはぼくは嫌いだ」

そこで、世の中の同業者（家主）の方に質問。
自分の物件、好きですか？

自分ちの物件のサイトやチラシを作ったりしてると、たまに聞かれるんですよ。
「うちのも作ってって頼んだら、いくらぐらいでしてくれる？」
って。
結局他人様のものを作ったことはいまだにないのですが、もし作るとしたらクライアントに何が聞きたいか――自分が自分の物件の広告作るときに、何を考えながら作ってたか考えてたところに、前述のシンジのせりふを聞いたんですよね。


「わたしはじぶんの物件が嫌いだ」


作成してるときにそう思っちゃうと、ソコで頓挫。オイオイって、突っ込みまくります。

ここはやはり

「でも、好きになれるかもしれない」

で行かなくては。いっそ「愛してる」までがんばりたい。
しかし、こーゆーアニメを見ながら、そーゆー方へ思考がゆく私は、やっぱりどうかしてると思います……orz

去年の枝折りの道かえて

まだ見ぬ方の花を訪ねん
　　　　　　　　　　　　　　by西行


業者さんにお中元を持って夏のご挨拶にゆきました。
いくつも手にぶら下げて歩くのは嫌なので、ママチャリでGO!

まえの愛車はスタンドのばねが折れ、サドルのバネも折れ、こぐとガタピシ鳴るので、この間新調しましたよv
そしたらこぐのが軽くて、嬉しいのなんの！

と、いうわけで、せっかくチャリで30分の道のり。
いつもの道じゃつまんないので、帰りはふらふらとさまよいながら、あちこちの物件を見て歩きました。
もちろんネタにするのですよ。ふふふ。

成果はまたそのうち。

早朝の電話

朝5：00に電話が鳴った。
深夜早朝の電話は不吉だ。誰かが死んだんじゃないかと不安になる。
半年ほど前に鳴ったときも、不幸の知らせだった。

飛び起きて電話を取ると、
「朝早くからすみません」
と、某物件の方。
「テレビが映らないんです」

はぁ？
えーーと。そのぉ。
アナタの住んでおられる物件は、地域のケーブル引いてて、屋上のアンテナは今は飾りなんで……。
屋上アンテナの頃は山の中やから雨が降ると映りが悪いとかあったけど、今はケーブルやから、お天気も関係ないし、そもそも今日晴れだし。

テレビそのものがおかしくないなら、それはケーブルテレビの方の障害やと思います……。
ケーブル会社に聞いて、解決しなかったら電話ください……。

丁重ですまなそうで低姿勢で、きちんとした応対のお電話やったけど……。
テレビ映らないで朝5：00は堪忍してください（泣）
心臓に悪いから。

実験中

ＲＳＳから記事拾ってきて表示する実験中。
プログラムの知識はないので、当然借り物。

キイチゴ

ふと、近所の物件をみると。
駐車場のフェンスにキイチゴが！
おお！　ミントまで！

よく手入れされてるし、オーナーさんが植えたのかな。
でも。よく見ると隣の敷地から生えてるような気も……。
隣が大家さん？

それにしても、よく熟れておいしそうだ。
右向いて、左向いて、よし、誰もいない。






ぱくり。

美味！！

キッチン流し水漏れ

入居されたばかりの部屋から、キッチン流しの水漏れの連絡がありました。
「流しの下の排水管から漏れてます〜」

とりあえず行って、見せてもらうと……。
ありゃ。
ジャバラホース、ビニールテープで補修してあるやん。
前の人がやったみたいです。
でもコレ。普通のビニールテープやから、頻繁に巻きなおさないとまた漏れるし。
いやでも。改装の業者さん。報告してくれたっていいじゃないか(>_<)


まあでも、流し下の排水ホースは構造簡単なので、道具もほとんど要りません。
ホームセンターで合うサイズの替えホースを買ってきて、ホースエンドをエンビ用セメダインでくっつけて、元通りに樹脂ナット締めるだけ。ついでに防臭パッキンも付けて。
材料費1000円余。買い物時間入れても1時間で修理完了。


入居者の方にはいたく感心されてしまいましたが……。
はっきり言ってご自分でおやりになれます。十分に。
水道屋さん読んだり、家主や大家に言って直させるよりも、そのほうが早いです。たぶん。他人を家にあげなくていいし。
水道のコマ交換とかも自分でしていただけると、すごーく助かります。


あ。でも、元のと違うようになる修理は、貸主のＯＫ貰ってくださいね。
たまぁに、むちゃくちゃな自己修理をされてすごーーーーく困ることがあります。
↑当然原状回復していただきます（爆）

パロマ

パロマの給湯器事故。
うちの物件では設備としてつけてはいません。

つけてはいませんが……。
つけてないはずですが……。
死んだ先代の頃には給湯器は、借主さんの持ち込みでした。
で、退去するときに置いていった場合はいちいち取りはずさんと、次の方に使ってもらうこともよくあった……。
そんな部屋にどんな給湯器が付いてるかなんて、自慢じゃないが、ぜんぜん把握してません(>_<)


しゃあないので結局、全戸に注意書きを配りました。
このときはネットのありがたさを痛感しましたね。
こっちで一所懸命、どんな形のどういう給湯器か書かなくても、パロマのサイトにちゃんと「お詫び」のpdfファイルが載ってるし。
これに簡単なお手紙をつけて、この間配布しました。

うん。でも十中八九付いてないと思うよ。うん。

超長期投資

こういう仕事（家主）をしてると、投資のお話――というか、お誘いはよくいただく。

ところが私は「利回り」だとか「キャピタルゲイン」だとか「パーセント」とかを聞くだけでアタマが拒否権を発動するほど数字が嫌いだ。（一応理系やけど）

でもまあ仕事なので一応は、FP（ファイナンシャルプランナー）の人なんかが持ってきはる、投資信託の話だとか、長期分散投資なんかの話をたまには聞く機会があるわけです。

長期的にみれば分散して投資するとさほど高くはないが、安定した利回りでの運用が見込めます、という話をよく聞きます。
で、こないだ出席した勉強会でいただいた資料の中にあった長期投資の例示。おおまかに1985年ぐらいからの長期分散投資実績があったわけですが。

ここで私の頭はかなり時間軸が狂っていることが判明しました（爆）。

「1985年？　ちっとも長期じゃないじゃん！」

と思ってしまったです。
世間一般的には十分長期なんでしょうね……、きっと。
よくボスのいう「つい最近」は「15年ぐらい前」だわ、とぼやいてたんですが、私も人のこと言えません（泣）。

かなり前――3−4年前に投資信託をノルマで持って来はった銀行の人の営業トークは
「40-50年スパンでみると、株は必ず上がっているんですよ。元本割れる例は不幸にしてつぶれた会社以外はありません。投資信託は株を直接購入するわけではないので、そういったリスクも回避できます」
という趣旨だったのを、なぜかよく覚えてます。確かにその通りやわ、と納得はしつつも、覚える違和感。


なぜならウチにも、40-50年どころでない超長期投資の株が現存します。すごいでしょう(笑）。なんとひいじいさんが購入した阪神電鉄2株。80年は軽くたってると思われます。
確かに額面での元本割れはしてません。額面だけで計算すればそれなりの利回りになってます。
でも生活実感としては、元本割れはしまくってます。今となっては思いっきり端株やし。1円の価値が当時とはぜんぜん違うもんね。


私の頭の中の「長期投資」はこれぐらい熟成（？）したものを言います（笑）。

1円の価値……。子供のころと今とで……どれぐらい変わったかしらん？？

賃貸住宅と町内会

この話はずっとよもやま話に書きたくて、うまくまとまらなくて放置してるネタなんだけれども。そしてまだうまくまとめられてる自信もないけれど。

借家の人が町内会に入らないといろいろウルサイ。
20-30戸規模のマンションだと、それで一つの隣組を作って、地元町内会に加入したりするのだけれど、やっぱり単身者や転勤族は入らない人も多い。地元民でも、「親元で入ってるから」と言って自分は入ってない人もけっこういる。
で、うちら家主が
「そりゃあ入る入らないは自由なんですけどね。街灯も町会の費用でつけてるわけですし、道や水路の整備で行政への働きかけもウンヌンカンヌン」
と、ひとしきり説教をくらうこともある。
地縁団体の互助組織だから、御説ごもっともなのだが、強制できる筋合いのものでもない。
借家の町会加入というのは、よそ者も加入さえすれば同じように受け入れてくれる町会もあれば、お金だけ取って村八分状態にされる（だって町会からの会計報告も活動の報告もなんにも来ないし、町内会館も使わせてもらえない）町会もある。
マンション住民は町内会館の建設費用を出してないから、とか水路の掃除や補修みたいな村普請に駆り出したりしてない、とか町会側には町会側の言い分もあるのはわかるし、確かにそれも一理ある。
でもまぁ、共通して言えるのは、どんな活動してて、会費がどれだけで、会館の使い方の規定はこうで、どんな行事があって、会計報告はコレコレこうで、といったある意味当たり前な広報活動が、かなりおざなりな町会が多い、ということ。
ムラが知った人間だけでできてた時分は、たぶん寄り合いで口頭で報告するだけで十分だったんだと思う。その感覚で今もいるところが多い。
もちろん中にはNPO等の法人格を取得して、きっちりした運営をしてるところもあるけどね。

そんなこんなでアパマンと町内会ってのは、あまり相性がいいとはいえないのだけれども、マンション住民の定着率が高いファミリー物件とかで、中にはうまく行ってるところもある。
マンション共用部の清掃やら、季節の行事やら、いろいろやってくれてありがたい。が、マンション管理へのクレームも多いし、ヌシみたいな人もいるから、これはこれで家主にとってはけっこうウルサイ。
でも。やはりそういう物件は、非常に雰囲気がいい。新しい古い、きれい汚いの問題じゃない。本当に雰囲気がいい。


町内会をウルサク感じるのは家主だけじゃなくて、アパマンに入居する人にも多いとも思う。実際、私も面倒に感じることも多いし、そう言って加入を断る人も多い。
けれども、ファミリー向け物件に雰囲気のよさを感じたら、それはコミュニティに寄る部分もとても大きいから、そういう目でも町会をみてみてほしい。

んで町会側は
「当たり前だ」「そういうもんだ」
ですませずに、疑問には明るく誠意を込めてこたえてあげてほしい。地元の常識はどこでもだれでも知ってるわけじゃないから、知らないことを責めないで（けっこう切実）。

防犯カメラ

この前車庫荒らしにあった駐車場に、防犯カメラ設置しました。

防犯カメラはネットで買って、施工を電気屋さんに依頼。
こーゆー依頼は初めてだったそうで、日立の防犯カメラの見積もりも電気屋さんが取ってくれましたが……。
5倍ぐらい値段が違うのでそれはあきらめてもらいました。初めから予算言っといてよかった！

防犯カメラつけても駐車料を値上げできるような土地柄じゃないので、低予算だったのです。工賃抜きで約15万円。
自分が電気のコトもうちょっとわかってたらいいんですが、電気は中学物理で挫折したからな（それでも一応理系なワタシ）。
電気工事士の資格も取りたいんですが、頭が拒否反応（笑）。

ところで同族法人のサイトを今 Movable Type　で作り直してます。何がうれしいって、画像の扱いがラク！
でもタグ打ちとかはドリームウェーバーの助けを借りてます。
「大家さんのひとりごと」もXoops化は挫折しましたが、Movable Type化は向いてるか……な？

寺めぐり

ひさびさにハイキング、とういわけで山へお出かけ……。
したはずが、結局徒歩の寺めぐりに。

河内飛鳥のあたりを歩きました。
……たって、高貴寺から弘川寺まで歩いただけ。
ちょっと山へ行くだけで紫陽花がとても深い色で残ってました。
んで、シメにワールド牧場で風呂。

高貴寺は慈雲尊者のお墓がある古寺です。朱塗りの門と細長い学寮が目を引きます。
慈雲尊者という人は、私は名前しか知らなかったので、ちょっと検索してみました。
うちのじーさまやひーじーさまなどが、すごーーーくありがたがってその名前を口にしていましたが、こうして活躍年代や地域を見ると急に実感が。
ひょっとしてひょっとしたら、オラが村に立ち寄られたこともあったかもです。

弘川寺はその高貴寺からまっすぐ南へ。
西行法師終焉の地として有名。そして西行とくれば桜なわけで、桜でも有名でございます。

時間の都合でたちよれませんでしたが、付近には平石城・持尾城・弘川城と南北朝期の城跡があります。
次回はぜひ行こう。

デザインリフォームの効果

古い話で恐縮だが、先週の賃貸住宅新聞だったか。
デザインリフォームの記事があった。
このテの記事は通常、
「デザインリフォーム（具体的内容）をかけた結果、賃料もあがり、すぐに入居が決まった」
で終わることが多いのだけれども、今回は珍しく具体的な金額が上がっていた。
曰く、
「550万円かけてデザインリフォームをかけた結果、従来12万円だった賃料が16万円にあがり、すぐに入居が決まった」

ぱっと思ったことは
「12万円が相場賃料だなんて、うらやましい！」
だった（爆）。

で、「投資100万円で12万円/月（通常のフルリフォームを想定）」と「投資550万円で16万円/月」。30％の賃料UPと思うと大したもんだ。
が、前者は単純計算で投資額の回収に10ヶ月。後者は3年。3年間住んでくれれば一応バンザイだが、途中入れ替わりがあると、賃料維持は難しいように感じる。

それにデザインリフォームかけたところで「新築」という表示はできない。
デザインにも流行りすたりははっきりあるので、時代遅れのデザインで商品価値がどれだけ維持できるか。

デザインは表層的なものじゃない、もっと根幹的な住みやすさに本領がある、という意見は確かにもっともだと思う。でもそれはじわじわと実感できるものなので、物件そのもの・担当建築士・立地のいずれかがブランド化されていないと、商品としての訴求効果は乏しい。
そういった物件は一度入居すると住み心地がいいので、長くいてもらえるが、特にブランドのない場合は、めったに募集がない＝無名なので地味なよいところは宣伝がなかなか難しいノダ。
それに1戸550万円かけると、更地があれば新築もできてしまう。

そうなってくると、このリフォームが正解だったかどうかは、「空き室期間」と「家賃の下落率≒回転率」にかかってくるんじゃないかと思う。

ちなみに「投資10万円で賃料10万円」という安かろう悪かろうルートも当然選択肢としてありうる。
これでもし空き室期間がほとんどなくなれば、一番効率がいい気も……。

ただまぁ、↑で書いたことは、借入金の心配なく、売却の予定もない場合で、物件全体の価値を考える場合は、少々その場の投資効率が悪くても賃料上げたほうがいいし、そのほうが活気も出る。
さじ加減が難しい……。


ところでうちのあたりの賃料相場は3LDKでおおよそ7万円だ。
30％上がったって、9万円にしかならない。
それに地元での移動がほとんどなので、9万円払える人は家を買う。中古住宅なら月7万円払えれば購入できてしまう。
よそからの転勤族のほとんどない地域なのね。よーするに田舎なんだ。
1戸550万円もリフォームにかけられまへん！

結局賃貸ってのは基本的に都市の商売で、人口の集積と適度な移動がなければ向かないんだ。
地方自治体の「バラ色の都市計画」で、市街化区域内の元農地の維持のために（＝相続税対策のために）集合住宅おったてると苦労するのさ。
だいたいそういうのは、地域と不釣合いにでっかい物件もけっこう多いしね。成功するかどうかは地域の浮沈にかかってる。
でも、集合住宅ハウスメーカーの主な営業先は今でも片田舎の地主層だなぁ。

セントラル給湯

某物件のセントラル給湯の給湯器が更新時期を迎えている。

いっぺん水を屋上に引いて、そこから給湯器を通して物件内にお湯を循環させているのだが……。

実は私、エコロジー好きである。生態学が好きなのであって、「地球に優しい」という言葉は嫌いなのだが。原発に発電量を頼らなければならない状況も好きじゃない。だって、どう考えても扱いきれてないもんな。

あぅ。話がそれた。
で、何が言いたいかとゆーと、地球にさんさんとふりそそぐ太陽のエネルギーを使わないのはもったいない。
ソーラーエネルギー、というとすぐに太陽電池を思い浮かべるが、熱は熱、光は光のまま利用するのが一番エネルギー効率がいいはず。電気はエネルギー形態の変換媒体としては非常に便利だが、それ一辺倒もどうかと思う。
と、いうわけでせっかく屋上まで水道配管がのぼってるんだから、配管と給湯器との間に太陽熱温水器をかませるのはどうよ？
と、聞いてみた。うまくいけばガス代節約できるはず……。


で、回答が返ってきました。
ウチの地方でそれをすると、温水器からでるお湯の温度が上がりすぎて、逆に水をささなければなりません、とのこと（夏場）。制御機器や配線が熱に弱く、この水道代がバカにならないんだそーだ。
冬はもちろんそれほどには音頭上がらないが、逆にソーラー設備の効果も出ない、とのこと。
単純なサーモじゃないのね（あたりまえか）。昔ながらのボイラー+水道水なら逆にできたかも。


それにしても……実際やってみた人がいるらしい（笑）。結局逆にコスト増になったんでやめたらしいが……。
仲間がいてよかった！


で、太陽電池と他のソーラー機器の話に戻るが、企業系統が違うから仕方ないのか、とは思うが、節電節燃料を狙うなら、電池+温水器+ひまわりとか、いろいろ組み合わせたほうがいいのにな。
と、思っていたら、パナホームがひまわり搭載の住宅を発売したそうな。温水器や太陽電池に比べると、まだまだ認知度が低いので、後に続くハウスメーカーが出ることを祈っている。

自己破産

ワンルームで法人契約の場合、水道代は入居者もち、てのはよくある話。
半年以上水道代を払ってくれないんで、法人さんに連絡した。

もちろん初めてじゃない。
毎月督促はしてるし、電話もかけてる。
でも電話はつながんないし、払ってもくれない。
法人さんとおして注意してもらうのも……何回目だったかなぁ。


で、判明。
自己破産の手続き中だと……orz
あのー。でもー。うちも債権者なんやけどー。通知来てないぞーーーー。
どうせ同時廃止だろうしーー。水道代だから思いっきり小口債権やしーー。回収するほうがコストかかるしーー。
知らせが無いほうが債権は生き残るので（たぶん）、かまわない、もといしゃあないのだがーーー。


でもさ。債務だという認識ぐらい持ってくれよ……。

病院に始まり、病院で終わる

人の一生。なんちって。


……じゃなくて。
娘が派手に全身に湿疹をだしたので、朝から小児科へ。
結果は「接触性皮膚炎」。
ようするになにか変なもん触って、それでかぶれたらしい。
で、その手であちこち体を触るから、触ったトコ全部かぶれちゃった、と。
受診後に幼稚園まで送っていきました。

物件のドアクローザーが外れた、と連絡があったので、工具持ってって、取り付けなおし。……別に私が付けたわけではないが、年を経る間に段々ネジが緩んでいたみたい。ドライバーで締めたら直りました。
でも、ドアクローザーの力って結構強いのね……。ネジ穴にネジをあわすのに思いっきり苦労したよ……。

先月退去の方の清算事務をしたりなんかしてると、夕方妹から電話があり、実家の母が入院したと（汗）。
盲腸でした。手術も無事終わり、見事に膿んだ盲腸を見せてもらいました。
……盲腸でよかった！　ほっとしました。前に癌やってるから……。

というわけで、病院に始まり、病院に終わった一日でした……。

私の週末を返せ！

土曜日に物件駐車場に車上荒らしが入った。これまでも散発的にはあったのだが、いっぺんに5台も！

おかげで対応で土日がふっとんだ。
衣替えと畑の草取りと追肥と部屋の片付けするはずだったのに！

以前から検討していた防犯カメラも導入決定。
そしてごく近隣に持ってるシャッター付の駐車場も、物件から移らせてくれという人が出て、満杯になった。ずーーーーっと埋まらなくて困ってたので、これはありがたい。

しかし！　そこにはウチが荷物を入れてのよーーー。
別の倉庫にまとめようと思えばまとまるのだが、めんどくさくって（←オイ）そこに置いてたの。だって。どうせ空いてるし。
しゃあないからワゴン車出してえっちらおっちらダンナと一緒に運びましたともさ。別の倉庫は100mも離れてないから、業者さん呼ぶのもばかばかしいし。

今日、別件で電気屋さんが来るので、防犯カメラのカタログ持って設置方法相談します。

植え付け

先だって退去した方はプランターを大量においてゆかれた。
立会い時に指摘して、撤去を建前としては求めた。

が、ホンネの話として、貰い受けた。
で、今日、物件の花壇にありがたく植えさせていただきました。
感謝！

賃貸物件紹介ブログ作り方講座

「賃貸物件紹介ブログ作り方講座」を書くことになりました。
最近すっかりweb普及委員会をしております。
いや。手取り足取り説明があったほうがいい、というご意見をいただいたのですが、私の身体ひとつしかないし。画面を見ながらでなく文章なんで読むのも大変とは思うのですが、どうせサイト（（「がんばる家主のためのITサポートセンター」にコンテンツとして載せるなら、〆切がないと記事がなかなかあがらないのでメルマガにしました。
6/2創刊予定の、なんと週間です。できるのか、私。



賃貸物件の広告宣伝として、ホームページを作りたい！　しかも無料で簡単に。
という方のための手取り足取りメールマガジンを6月より発行します。個々の賃貸物件を対象としているので、どちらかというとアパマンオーナー向けです。
具体的な作成Tipsから、効果的な活用方法まで。
週に一回毎金曜日、せっせと配信つかまつります（笑）
目次と配信予定記事はこちら。ときどき変化するので要注意。
6月より発行予定です。
『空室解消！大家さんの賃貸物件紹介ブログ作り方講座』
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図書館

昨日書いた「がんばる家主の賃貸情報！」の打合せに行った。
ＭＬでもやってるけれども、やっぱり対面っていいですね。
いろんな意味で前へ進めます。

で、調べ物があったので中央図書館へ行きました。
……蔵書点検で西長堀も中之島も閉まってる！
仕方ないので荒本まで行きました。
でも一番見たかった本は中之島なんだ……（泣）
休館日調べてから行けばよかった。