2006年08月16日

物件名の話

子どもの名前をつける、というのは親にとって一大事です。我が子の幸せを祈って、ああでもない、こうでもない、と首をひねる。
高名な鑑定師に見てもらって……、というのもよくある話で、私とダンナの名付け親が同じ鑑定師だった、というのはウソのようなホントの話。
ただ、人によって「あの鑑定師はどうこう……」、というクレームも付きやすいので、ウチの子どもはみんな、有名なお寺につけてもらいました。西国参りの札所。これなら誰も文句は言うまい(笑)。

自分の子どもほどじゃあありませんが、やっと竣工した賃貸物件の名前をつけるのは大家の一大事であり特権です。
かわいい我が子(物件)の幸せ(満室)を祈って、ああでもない、こうでもない、と首をひねります。
どのような名付けが行われているのか、その実情をお話してみましょう。

かつてはかの「トキワ荘」であるとか、「一刻館」であるとか、日本語の名前が主流でありましたが、いまやカタカナ外国語の大氾濫。

管理人も某物件の新築時、「同潤会江戸川アパートメント」のような、人々に愛される物件になれかし、と
「○○町アパートメントにします」
といったら建築士さんに滂沱の涙を流されてしまい、結局ドイツ語もどきの名前をつけました。ちなみにお隣をみればイタリア語もどきの物件名。その向こうにはフランス語。
カタカナ外国語=カタカナ英語一辺倒の時代は過ぎ去ったようでございます。


さて周りを見回してみますと、けっこう多いのが大家の名前がついた物件。
「レジデンスカトウ」とか「リバーハイツ ハヤシ」とか。さらに安直に「第3 山口マンション」なんてのもあります。
「メゾンKYK」というのがありまして、トンカツ屋さんが大家さんかと思いきや、奥様のが「清子」で、そこからイニシャルを取って名付けたとか。


次に多いのが地名ですよね。近隣の駅名を付けることは多いです。最寄り駅がわかるので便利といや便利ですが……。ブランドイメージのある地名が近隣にあったりすると強引にその地名をつけたりすることもあるので要注意です。
管理人の学生時代、「北白川」とつく賃貸に住んでいる友人を訪ねると、バスの終点(北白川別当町)から歩いても歩いてもなかなか着かない。なんのことはない最寄り駅は実は修学院だった、ということがありました……(京都に住んだことのある人は地図を想像あれかし)。

安直系では、ハウスメーカーの商品名に+αしたものも多いですよ〜。+αはこれがまた、大概地名か家主名だったりするんですが(汗)。
「セジュール」とか「シャーメゾン」とか「プライジア」とか付いてると、
「あ〜、あそこのメーカーさんだ!」
……ま、外観でもわかりますけど……。


世相を映す物件名もありまして、20世紀から21世紀あとなる2000年-2001年築にはやたら「センチュリー」とか「21」のつく物件が増殖したものです。
この系統の傑作は、このあいだ散歩していて見つけた「ハイツペレストロイカ」(!
) ゴルバチョフが見たらすごく喜びそうです(笑)。


けれども悲しいかな。大家という人種の発想にはそれなりに限界もあるようで……。
けっこう同名の物件をみることがあります。
管理人は「ヴェルドミール」という名前のマンションを3棟知っています。
「パレス(宮殿)」「レジデンス(大邸宅)」などの、元の言語の意味からすれば大げさな名前がつけられることが多いのですが、それゆえの悲劇もあります。
ある大家さんは自分の物件に「レオパレス」と付けたのです。20年ほど前の話です。当時は同名の商品を展開している某社は、まだ全国展開前だったので……。管理人はその物件を知っているだけで、大家さん本人とは面識がありませんが、きっと今は物件名から持たれる先入観に困惑してると思います。あらゆる意味で全然違いますから。


では最後に、今まで見た中の傑作を。
「マンションアスリート」
……走ってるんかい!!

mixiにも[マンション名がモッスゴアツイヨ] トピックがありますが、似たようなことを思いながら物件名を眺めている人は多いようで……。
↓ こんなページもありました(笑)
http://www.ishidamaggie.com/mansion/

めぞん一刻 (1)トキワ荘実録―手塚治虫と漫画家たちの青春

posted by 武水しぎの at 00:20| Comment(3) | TrackBack(2) | 大家さんのよもやま話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年05月16日

大家さんおサイフ事情

この季節、管理人はユーウツです。
花粉もあらかた飛び終わり、さわやかな5月の風とともにやってくる、各種納付書。

先月末の確定申告分の所得税の引き落としに始まり、国民年金の納付、固定資産税、住民税……。
専業大家の管理人は、国民年金基金に小規模企業共済も入っています。これも1年一括払いの引き落としが6月の頭。
一年で一番おカネに苦労するのがこの季節です。

分割納付すれば資金繰りはラクになるのですが、自治体によってはまだ残っている前納報奨金。一括納付するとこの報奨金分支払いを負けてくれるのですが、いまどきその税額分を1年預金した利息とは比べ物にならないぐらいの額をつけてくれますもの。年金や共済の割引率もなかなかのものです。少々しんどくてもこれが払わずにおらりょうか(笑)。
と、いうわけで報奨金のつかない自治体の税金は必然的に後回しにしてます(^^ゞ。

さて賃貸住宅という商売。一番実入りがいいのはいつでしょう? 新築時? えぇ、新築時もそうなのですが、もうひとつあります。通常、賃貸住宅は借金をして建てます。というわけで「返済終了後」もそうなんです。

新築時は当然部屋もバンバン埋まりますし、賃料も強気でいけます。一方で借金は元利金等返済ですから、経費にできる利息部分が大きい。
と、いうことは収入も多いけど、経費も大きく取れるので所得税の負担が軽いのです。この部分を捉えて、よくデベロッパーさんやメーカーさんが「節税のために賃貸住宅経営を……」とやってきはります。

ところがしばらくして、資金繰りには塗炭の苦しみが訪れます。
築古になると当然賃料は落ちてきます。ところが月々の借金返済は、同じ額が決まって出て行くのに、経費にならない元金部分が増えてきます。
収入は減る。お金は出て行くのに経費にならない。所得税・住民税の負担がじわじわと重くのしかかります。
そしてそのころには大修繕が順番に訪れてきます。一般的に壁の塗り替えは10年、などといいます。設備の更新・大修理は修繕費で全額落とせるものもありますが、モノによっては減価償却の対象となり、これも修理代全額おカネが出て行くのに、今年経費になるのはそのほんの一部……。
うっかりすると税引き後のキャッシュフローが真っ赤っかなんて事態にもなりかねません。黒字倒産に注意しなければならない時期です。
減価償却対象の修理代は一度に落とせないのは苦しいですが、次年度からのキャッシュフローの原資にもなります(おカネは出て行かないが経費になるので)。いわば貯金のような側面もありますが、それもこれも今年を乗り切れてこそ。バブル期建築の物件はちょうどこの時期に不景気が重なり、エライ目にあっています。
そしてこの時期の月々の支払いに大きく影響するのが金利。長期固定のできる政府系金融機関のお世話になるのがいいか、民間の数年固定で様子を見るか、フットワークの軽い変動金利にするか。建築時にもこの辺はもちろん頭を悩ませますが、資金の遣り繰り、経費の節減、資産家の場合は相続発生時期、なども考え合わせ、借金の借換に悩みに悩みます。借金をするには担保が必要。物件の土地の評価額の上がり下がりに一喜一憂し、金融機関の査定にも一喜一憂。金利の安い金融機関に借り換えたはいいが、抵当権の付替え等の諸費用に食われた。借換額に諸費用を見込むか否かで金利は下がったが、支払額は逆に増えた。借換による資金繰りは見込んだとおりにできたが、追加担保が必要になった……、など、うっかりすると思わぬおカネが出てゆきます。
不動産賃貸というのは重心の低い商売で、ひっくり返りはしにくいのですが、一旦ひっくり返りかけると挽回するのは容易ではありません。一番経営手腕の問われる時期と言えます。


さて返済終了後は、なんったって今まで資金繰り上大きな負担だった月々の返済がありません。賃料の調節も、大修理用の積み立ても、返済額に縛られず融通が聞きます。しかも借金はありませんから、抵当権もついてない。重荷になれば売却も容易ですし、キャッシュフローと決算の赤黒の乖離も少なくなります。
返済は終わったが、減価償却はまだ続いている。一番うれしいほっとする時期です。
豊富な手元資金が残りますから、思いっきり改装するもよし、ほかの運用をするもまたよし……。
「所得税が増える!」とオノノク人もいますが、この時期の場合は払える状態なのですから、「それだけ儲けがあるのは有難いこと」と管理人は逆に感謝です。確かに減価償却が終わってしまうと経費がとても少なくなるので税額がぽんと上がるのですが……(苦笑)。
posted by 武水しぎの at 23:16| Comment(0) | TrackBack(2) | 大家さんのよもやま話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年04月16日

自転車置き場つれづれ

管理人は自転車好きです。自己管理物件の日常業務は、ママチャリに乗ってどこへでもこいで行きます。愛車はその名も「チャーリー2世」。買い物に行けば自転車の前カゴには食料が満載です。子どもが小さいときは前の補助座席でグースカ寝てる小僧を小脇にかかえ、買い物袋を片手に、背中にはももう一人チビを背負って自転車からよいこらせ! と降りていました。
ですから、物件の自転車置き場というのは気になるポイントなのです。

そんな主婦の理想の自転車置き場は、ぶっちゃけ「部屋の前」!。……ご賛同いてだける方は多いと思います。
だって、共用廊下に(――それも片廊下じゃないのに!)自転車置いてるのとか、階段室に自転車乗り入れてるのとか、よく見ますもん。
ただ、やはりこれはアパマンではNGです。気持ちはよーくわかりますが、発見したら移動させてます。他の人の邪魔だとか、美観を損ねるだとか、駐輪場があるんだからマナー守れよ、とか理由は処々ありますが、最大の問題は消防上問題です。共用廊下も階段室も避難経路ですから、自転車と言えどそこに障害物があるのはれっきとした消防法違反。消防検査のときに当局に見つかるとメチャクチャ怒られ……で、済めばいいのですが、やはりイザというときにそんな状況だとシャレになりません。下手すると新宿ビル火災の二の舞でございます。
でも部屋の前に自転車置ける物件も、あるにはありますよ。長屋だとかテラスハウス、戸建。そう言ったタイプですね。ハイツにも階段室型の物件の1Fについては、ドアの前は難しいにしても掃き出し窓の前とかなら置ける場合があります。

さてその駐輪場ですが。
一番多いタイプは屋根のかかったサイクルポートです。古めの物件ですとスチールにペンキ塗り、または波板ですが、新しいものはポリカの屋根でなかなかスマートです。足元は何もしないか、せいぜい車止めの棒がついている程度が多いですね。たまに整理目的または敷地面積の都合で自転車ラックを採用している場合もありますが、分譲賃貸はともかく、通常の賃貸物件では少数派かと思います。

駐輪場の悩みのタネは放置自転車とスペース。
放置自転車対策は、駐輪シールを入居者に配布するのが基本です。が、うっかりすると退去された方の自転車がいつまでもあったりなんかして。退去立会い時には部屋のチェックが主なんで、駐輪場に長く乗らなかった自転車があったりなんかすると、完全に忘れられることもあるようです。物件名だけのシールだと今居る人の自転車なのか、退去した人のなのかわからなくなります。
それを防ぐために毎年定期的に色を変えて配布したり、入居者の名前を書いたりしますが、最近は個人情報保護もあり、名前は書きにくくなりました。うちの場合は物件名・部屋番・配布年月日を記載してます。配布したシールのナンバーで管理するところも多いのではないでしょうか。小ロットでも既製品のシールが購入できるようになったのはありがたいです。

さて、スペースの問題ですが。

賃貸住宅というものは「敷地に対して部屋をできる限り多く」という考えで設計されることが多く、駐車場は自治体の規制に合わせます。駐輪場に関しては……あまりうるさく言われないので建てる側の裁量ですが、まったく駐輪場のない物件もあります。
たいていは自転車の使用があるのが普通ですから、ちゃんと駐輪場を用意します。でも放置自転車も完全に駆逐するのは難しいですし、一人で複数台持つ人もいますので、どうしても駐輪スペースは不足しがちです。
しかも原付は車両自体も大きいですし回転半径も大きいですから、扱い方には悩みますね。
そうしてスペースが不足すると、他の共用部に自転車があふれ出し、見た目が悪くなると放置自転車も増える……悪循環に陥ります。かといってなかなか増設するのも難しいですので、ひたすら整理、整理するしかない状態です。

ゴミ置き場を見れば物件の管理状態がある程度わかりますが、そういう意味では自転車置き場の整理状態も似たようなことが言えると思います。
posted by 武水しぎの at 23:08| Comment(2) | TrackBack(1) | 大家さんのよもやま話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年03月15日

植栽の話

サイト改装中につき、結局こっち(日記)に読み物を仮UPします。
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植栽の話

賃貸住宅にはよく植栽があります。ま、中には好きで植えていらっしゃる方ももちろんあるのですが、多くの賃貸住宅は設計時に、敷地面積に対して部屋数をできるだけ多く、というコンセプトで建てられます。それならいっそ中途半端に植栽などしなくてもよさそうなものですが、ある一定規模以上になると建築確認申請を行うときに「植栽を入れなさい」「緑地をつくりなさい」という指導を受けるのであります。
また、まったく緑がないのも寂しいもので、楚々としたグリーンベルト、もしくはシンボルツリーが1本、というケースが多いようです。
大気汚染に強く(駐車場の横に植えても排気ガスに耐える)、安価なサツキ。シンボルツリーとしては花と紅葉の二度楽しめるアメリカハナミズキなどがよく使われます。
ところが結構、この植栽というヤツ。大家にとっては悩みのタネになります。サツキやイヌマキなどの低木は、まぁたまに剪定してやる程度ですが、背の高くなるハナミズキ。確かに花はきれいです。新緑も美しく、赤く色づいた葉の風情もよろしい。ところが背が高くなるものですから……苦情がきます。ハナミズキに限りませんが、毛虫や鳥のフンが風に飛ばされ廊下やベランダに。洗濯物につくことがあったりなんかすると一騒動。きちんと消毒してやるのがいいのでしょうが、それはそれでまた薬剤が風にとばされ……。中には「蚊が来る」とか苦情を言い出す困った人も。木と建物が近いとこんな目に合うことがあります。落ち葉の掃除も大変で、掃いても掃いても後から後から落ちてきたりなんかして……。
そこへ駐車場が足りなくなってきたりなんかすると、「えぇい、切っちまえ!」なんてことになりかねません。
しかし、植物を嫌うのも考えもの。アスファルトやコンクリのうちっ放しは味気なくていけません。ちょっとした場所があれば花や緑を楽しみたいですし、共用部分が美しくなると、不思議とポイ捨てゴミも減るものです。
私もそうですが、大家という人種は無精者が多く(本業が他にある人も多いし)、その割にはケチンボですから(笑)、植栽には悩むところです。惜しまず手をかければ素晴らしいものになるのですから、園芸好きな方はぜひがんばってほしいポイントでございます。
うちの物件にも中途半端な花壇っぽい空き地がありまして、あまりに殺風景なので花を植えました。すると入居されてる方ともお話できるは、内見に来る方にも好評だわ、で、もっと早くやればよかったな、と。
園芸素人の上に無精者の私が植えているのは、当然、植えっぱなしで平気な、面倒を見なくていい植物です。といっても、多年草の多くは冬枯れ時期をきれいに保つのが面倒で、株分けも面倒くさい(←オイ(^_^;) のであまり植えてません。
と、いうわけでうちで植えてるものの紹介です。ちなみに場所は大阪の僻地。
夏はポーチュラカ。安価なうえにかなりの日照にも耐え、毎日の水遣りもほとんど不要で元気よく10月ぐらいまで花が咲いてます。横に広がるので他の雑草が生えないのも嬉しい。後ろにはコニファーを植えようと思いましたが、水遣りが面倒なので乾燥に強い木立性のローズマリーにしました。これで夏花壇は水遣り不要!日陰にはハラン。昔は弁当屋や寿司屋が買い取りに来たそうですが、今はそんなことはないので増えに増えてます。これもほったらかし。
冬〜春にはオーソドックスにパンジーを植えてます。うちの地域は寒さが緩いので、これも放任で大丈夫ですが、横に広がらないので花いっぱいの花壇にしようとすると数がバカになりません。と、いうわけで何かいいものないか研究中です。
木を植えて差し支えないところはユリオプスデージーを。花の少ない冬から初夏にかけていっぱい黄色い花を咲かせます。これも手がかからなくていいです。……そんなんばっかりや(笑)。たまに突然枯れて根を掘り起こすのに苦労しますが、基本的にはたまに肥料をやる程度の放任でOK。
雑草が生えて困るところにはシバザクラ。……残念ながら働き者の管理人さんに雑草と間違われて抜かれてしまいました(ToT)。曰く、「花が咲いてないからわかんなかった」他の人に一部管理をお願いしているときには、よく伝えておかないとこういう目にあいます……。
posted by 武水しぎの at 22:47| Comment(0) | TrackBack(0) | 大家さんのよもやま話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年02月15日

家賃の支払い方あれこれ

月々やってくる家賃の支払い。今回はいろんな支払方法について、ええとこと困るとこなど、処々の雑感をお話します。
家賃支払いの両横綱といえば、「振込」と「自動引落」ですが、ほかには伝統的な「持参」。近頃台頭著しい「クレジットカード」があります。9割9分、この中のどれかで支払っていただいてると思います。
ひねったところでは、「集金」「コンビニ払い」などですかね。
借主さん側からは、ポイントのたまる「クレジットカード」と手間のかからない「自動引落」が人気の双璧のようです。毎月ン万円分のポイントがコンスタントにつくのは確かに魅力かも……。
さて、当サイトは「大家さんのひとりごと」でございますので、貸主側から見ると各支払い方法にどんなメリットがあるか、という視点でご紹介したいと思います。

○振込
借主に振り込んでもらう。一番ラクです(^^)。……が、たまに適当な額を振り込んでこられたり(滞納者が払える分だけ、とか。なぜかいつもキリのいい額を振り込む人とか)すると、賃料の充当がこんがらがってくることも。
振込手数料も通常借主負担ですので、費用がかからないのも嬉しいです。でもたまに差し引いて振り込んでくる人もいないわけでは……。
○自動引落
請求したとおりの額が決まった日に入ってくるのが嬉しいところです。給料日直後を狙って引き落とし日にするのが滞納者を減らすポイントなのですが、自営業者が多いと逆に引落不能が増えてしまいます(汗) サラリーマンの懐が暖かい日は、自営業者は寒い時……。
変動費(水道代実費など)の請求がなければ引落手数料無料の金融機関もありますし、請求データも毎月同じでいいので、基本的には入退去時のチェックと引落結果のチェックだけでよし!
変動費の請求があると、金融機関に出すデータ作りに泣きをみます……。ぜぇぜぇ。引落手数料も高くなってしまいます。でも金融機関の人も手入力してくれてるらしいのであまり文句もいえない?? データ伝送を使えばある程度ラクになりますが、ビジネス用のネットバンキングはけっこう基本料が高いので、零細大家に使うメリットがあるかどうかは割りと微妙だったりします。
手数料は大家がもちろん銀行に払いますが、借主からは取るところや取らないところがあります。
○クレジットカード
これは管理会社がカード会社に加入しているところで採用されています。大家の自己管理物件でカード払いのできるところはほとんどありません。とはいえ管理会社なら加入できるので、同族法人で管理をしている場合は可能性アリ……というよりも導入を検討してもいいかな、ぐらい。
だいたい半年の賃料保証がついて、カード会社に払う手数料が1.2-3%ぐらいのケースが多いようです。手数料は直接的には管理会社が全額負担ですが、一部を借主に負担してもらう運用をしているところもあります。またカード会社によっては、初めから借主負担分が設定されているものもあります。
貸主・管理にとっては、集金代行と賃料保証が魅力。
一方で手数料は保証がついてる分、当然高いですし、変動費には対応していないケースも多いのが難点。だって、変動費を別請求、別入金する手間が増えるから……。
○持参
持参、といっても毎月領収書を切るわけではなく、「通帳(かよいちょう)」にハンコを押していきます。1年か2年で一冊終わると印紙を貼って新しいものに繰越ます。
大家が近くに住んでる場合にときどきある支払方法です。管理人のとこでもあります。互いに手数料がかからず、つきづきのコミュニケーションが取れるので、良好な人間関係が作りやすい、ってのが魅力です(笑)。
短所は「めんどくさい」こと。これも互いに言えることかと。わざわざ他人んちのインタホン鳴らして払いに行くわけですから、留守なんかだとげっそりくると思います。
○集金
はっきり言って嫌です。なるたけしたくありません(-_-;) いやこんなこと言うと、新聞の集金のオバチャンに怒られそうですが。管理人も駐車場の一部でやってますが、増やしたくありません。
「持参」の逆で、留守だとげっそりくる、というのもありますが。借家の賃料の集金なんてすると、持ち歩く額がハンパじゃありません。そんな大金持って、いつも決まった時期決まった時間をうろうろするなんて、恐ろしいことは嫌です。しかも変動費があると小銭もいっぱい。おつりの用意も大変。
あ。一般論というよりも、個人的感想になっちまった。
滞納者相手には、やむを得ずたまにします……。でもこないださる滞納者に、「日銭は入るから毎日集金に来てくれ」なんてい言われてしまいました。気持ちはわからないでもありませんが……集金コストで倒れそうな予感も……。
○コンビニ払い
や。できると便利だなー、と思うんですけれど(^^)
手数料が代行業者によって大きく異なりますが、使い方によっては自動引落なみの手数料のところもあります。
注意点は、3万円以上だと収入印紙代がかかること。
posted by 武水しぎの at 00:00| Comment(4) | TrackBack(0) | 大家さんのよもやま話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

連帯保証人の話

賃貸契約には連帯保証人が多くの場合必要です。
連帯保証人の役割は何かと申しますと、ぶっちゃけ「賃借人の不始末の後始末」でございます。

代表的なものが、家賃を滞納すると連帯保証人のとこへ請求が行くというものです。
実は、単なる「保証人」と「連帯保証人」というのは違いまして、「保証人」には「まず本人に請求してくれっ!!!」と叫ぶことが許されております。しかし「連帯保証人」は請求されたらすぐに払う義務が生じてしまう。けっこう厳しいモノがございます。

そんな重い義務を負うものだけに、借主さんが部屋を借りようにも「連帯保証人のなり手がない!」という悩みも古くからありまして、それをタネにした商売もまた古くから。一昔前はよくバス停のベンチなんかに、金融関係のカンバンと並んで保証人紹介や保証人代行のカンバンがかかっておりました。
昨今は保証会社やクレジットカードによる保証が大分認知度を上げて参りまして、連帯保証人不要で入れる物件も少しずつ増えています。

われわれ貸主にしてみましたら、保証会社やカード会社の方が、6ヶ月という制限はあるものの、金銭的保証に関しては通常の連帯保証人さんよりはよほど頼りになります。もっとも、宅建業者または管理会社をかませないと、カードや保証会社は使えない場合が多いですけど。
……だって、多いんですよ。滞納が起こったら連絡すると、「もう保証人はやめたから」とか言う人(連絡受けてないってば! こっちはOKしてないってば!)。更新時には特に多く、「今度の更新でやめた」とかよく言われます。法定更新の説明をしてご理解いただいてますが、「わかった」とは言っても払う気はないみたい。
滞納の連絡と請求書を郵送して電話したら「届いてない」と言った方もありました。でも半年間毎月出して1通も戻ってきてないので、そんなはずはありません。
請求して払ってくれる人ってほとんどないです(泣)。……あ、学生の場合は親が保証人で払ってくれますけど(うちのあたりは未成年でも親の承諾付本人契約が習慣)。

それでもなぜ、保証人さんを欲しがるか。
やっぱり頼りになるからです。……矛盾してるでしょ?
払ってはくれませんが、それ以外の件ではけっこう頼りになるんです。夜逃げ後の後始末、本人が連絡不能になったときの対応先などで。
事件帖でご紹介した孤独死事件も、保証人さんが身内だったので連絡先がすぐわかり、対応が早く済みました。連帯保証人になっていなければ、身内の方を探すのも弁護士に依頼しなければなりませんので。
ある滞納事件でははるばる新幹線でやってきて、本人さんとひざ詰め談判の末、滞納解消に尽力してくださった保証人さんもいらっしゃいます。
ただ、この「頼りになる」というのは借主さんの身内か否かでかなり質の差がでます。親兄弟の有難さをしみじみと感じるものでございます。
こうなってくると、すでに金銭債務の連帯保証、というよりは身元保証の世界だなぁ、とときどき思います。

……親兄弟にも愛想つかされてる人もときどきいますけど……。

ところで、うちでも古い契約では今でも残っていますが、「身内」にこだわるあまり、同居の家族を連帯保証人にしている場合があります。……保証人の意味ないじゃん!
また年数がたち、どう考えてもこの方(保証人)は100歳を超えているのでは……、というケースもありました。今では更新手続のとき、確認を兼ねて印鑑証明を出してもらってますが、自動更新の物件ではお伺いする機会がなく、どうしたものかと(苦笑)。
あと、ときどきあるのが、勤務先の社長や上役。これはまぁ……。微妙なラインで、しっかりした会社なら構わないんですが、そうでなければできるだけお断りしたいケースです。だって、通常本人のお給料の額は、会社の業績にもリンクしているわけで。特に小企業はその傾向が強いんで、あんまり金銭的な意味の保証にならないんですよね……。しかも特定業種にそういうお申込は集中するので、警戒対象です。

法人契約の場合の連帯保証人は、大きく分けて3パターン。
一つは連帯保証人ナシ。これは大企業に多いです。
二つ目は代表取締役。三つ目は入居者(従業員)。入居者の入れ替わりを認める場合は代表取締役、そうでない場合は入居者、というのがうちらのあたりの慣習ですが、これも会社により地方により違うみたいです。これも限りなく個人企業に近い法人の場合は、もう一人保証人さんをたててもらいます。

こうして書いてると、それこそ個人商売の家主ですが、けっこうエラそうな設定をしております(苦笑)。
ちなみに連帯保証人さんの条件は、家主が出すことも多いですが、管理会社が設定することもあります。特に家主が審査を任せている場合は、完全に管理会社の判断になります。なにかあったときに初期交渉に立つのは管理会社ですから。
posted by 武水しぎの at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 大家さんのよもやま話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月15日

家賃の支払い方法あれこれ

月々やってくる家賃の支払い。今回はいろんな支払方法について、ええとこと困るとこなど、処々の雑感をお話します。
家賃支払いの両横綱といえば、「振込」と「自動引落」ですが、ほかには伝統的な「持参」。近頃台頭著しい「クレジットカード」があります。9割9分、この中のどれかで支払っていただいてると思います。
ひねったところでは、「集金」「コンビニ払い」などですかね。
借主さん側からは、ポイントのたまる「クレジットカード」と手間のかからない「自動引落」が人気の双璧のようです。毎月ン万円分のポイントがコンスタントにつくのは確かに魅力かも……。
さて、当サイトは「大家さんのひとりごと」でございますので、貸主側から見ると各支払い方法にどんなメリットがあるか、という視点でご紹介したいと思います。

○振込
借主に振り込んでもらう。一番ラクです(^^)。……が、たまに適当な額を振り込んでこられたり(滞納者が払える分だけ、とか。なぜかいつもキリのいい額を振り込む人とか)すると、賃料の充当がこんがらがってくることも。
振込手数料も通常借主負担ですので、費用がかからないのも嬉しいです。でもたまに差し引いて振り込んでくる人もいないわけでは……。
○自動引落
請求したとおりの額が決まった日に入ってくるのが嬉しいところです。給料日直後を狙って引き落とし日にするのが滞納者を減らすポイントなのですが、自営業者が多いと逆に引落不能が増えてしまいます(汗) サラリーマンの懐が暖かい日は、自営業者は寒い時……。
変動費(水道代実費など)の請求がなければ引落手数料無料の金融機関もありますし、請求データも毎月同じでいいので、基本的には入退去時のチェックと引落結果のチェックだけでよし!
変動費の請求があると、金融機関に出すデータ作りに泣きをみます……。ぜぇぜぇ。引落手数料も高くなってしまいます。でも金融機関の人も手入力してくれてるらしいのであまり文句もいえない?? データ伝送を使えばある程度ラクになりますが、ビジネス用のネットバンキングはけっこう基本料が高いので、零細大家に使うメリットがあるかどうかは割りと微妙だったりします。
手数料は大家がもちろん銀行に払いますが、借主からは取るところや取らないところがあります。
○クレジットカード
これは管理会社がカード会社に加入しているところで採用されています。大家の自己管理物件でカード払いのできるところはほとんどありません。とはいえ管理会社なら加入できるので、同族法人で管理をしている場合は可能性アリ……というよりも導入を検討してもいいかな、ぐらい。
だいたい半年の賃料保証がついて、カード会社に払う手数料が1.2-3%ぐらいのケースが多いようです。手数料は直接的には管理会社が全額負担ですが、一部を借主に負担してもらう運用をしているところもあります。またカード会社によっては、初めから借主負担分が設定されているものもあります。
貸主・管理にとっては、集金代行と賃料保証が魅力。
一方で手数料は保証がついてる分、当然高いですし、変動費には対応していないケースも多いのが難点。だって、変動費を別請求、別入金する手間が増えるから……。
○持参
持参、といっても毎月領収書を切るわけではなく、「通帳(かよいちょう)」にハンコを押していきます。1年か2年で一冊終わると印紙を貼って新しいものに繰越ます。
大家が近くに住んでる場合にときどきある支払方法です。管理人のとこでもあります。互いに手数料がかからず、つきづきのコミュニケーションが取れるので、良好な人間関係が作りやすい、ってのが魅力です(笑)。
短所は「めんどくさい」こと。これも互いに言えることかと。わざわざ他人んちのインタホン鳴らして払いに行くわけですから、留守なんかだとげっそりくると思います。
○集金
はっきり言って嫌です。なるたけしたくありません(-_-;) いやこんなこと言うと、新聞の集金のオバチャンに怒られそうですが。管理人も駐車場の一部でやってますが、増やしたくありません。
「持参」の逆で、留守だとげっそりくる、というのもありますが。借家の賃料の集金なんてすると、持ち歩く額がハンパじゃありません。そんな大金持って、いつも決まった時期決まった時間をうろうろするなんて、恐ろしいことは嫌です。しかも変動費があると小銭もいっぱい。おつりの用意も大変。
あ。一般論というよりも、個人的感想になっちまった。
滞納者相手には、やむを得ずたまにします……。でもこないださる滞納者に、「日銭は入るから毎日集金に来てくれ」なんてい言われてしまいました。気持ちはわからないでもありませんが……集金コストで倒れそうな予感も……。
○コンビニ払い
や。できると便利だなー、と思うんですけれど(^^)
手数料が代行業者によって大きく異なりますが、使い方によっては自動引落なみの手数料のところもあります。
注意点は、3万円以上だと収入印紙代がかかること。

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