植え付け

先だって退去した方はプランターを大量においてゆかれた。
立会い時に指摘して、撤去を建前としては求めた。

が、ホンネの話として、貰い受けた。
で、今日、物件の花壇にありがたく植えさせていただきました。
感謝！

賃貸物件紹介ブログ作り方講座

「賃貸物件紹介ブログ作り方講座」を書くことになりました。
最近すっかりweb普及委員会をしております。
いや。手取り足取り説明があったほうがいい、というご意見をいただいたのですが、私の身体ひとつしかないし。画面を見ながらでなく文章なんで読むのも大変とは思うのですが、どうせサイト（（「がんばる家主のためのITサポートセンター」にコンテンツとして載せるなら、〆切がないと記事がなかなかあがらないのでメルマガにしました。
6/2創刊予定の、なんと週間です。できるのか、私。



賃貸物件の広告宣伝として、ホームページを作りたい！　しかも無料で簡単に。
という方のための手取り足取りメールマガジンを6月より発行します。個々の賃貸物件を対象としているので、どちらかというとアパマンオーナー向けです。
具体的な作成Tipsから、効果的な活用方法まで。
週に一回毎金曜日、せっせと配信つかまつります（笑）
目次と配信予定記事はこちら。ときどき変化するので要注意。
6月より発行予定です。
『空室解消！大家さんの賃貸物件紹介ブログ作り方講座』
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『空室解消！大家さんの賃貸物件紹介ブログ作り方講座』見本誌
『まぐまぐ！
』から発行しています。

図書館

昨日書いた「がんばる家主の賃貸情報！」の打合せに行った。
ＭＬでもやってるけれども、やっぱり対面っていいですね。
いろんな意味で前へ進めます。

で、調べ物があったので中央図書館へ行きました。
……蔵書点検で西長堀も中之島も閉まってる！
仕方ないので荒本まで行きました。
でも一番見たかった本は中之島なんだ……（泣）
休館日調べてから行けばよかった。

期待過多

「がんばる家主の賃貸情報！」というサイトの運営に参加してます。

一言でいえば、各自物件紹介ブログを作って、それを宣伝しようよ、というサイトです。
作れば物件数増えて、アクセス増えて……なんて幻想はもちろん抱いてません（爆）。むしろ予想以上に順調な滑り出し。
お金ない、人手ない、技術ない、の三重苦の中で作ってますから上出来です。

と、「順調」と思ってたのはどうも運営メンバーの中で私だけらしい。
期待しすぎだ〜。所詮私が作ってるんだから〜(泣）。

いろいろアイデア出してサイトに反映させるから、サイトはややこしくなる。
でもとりあえず反映させないことには、ややこしくなるか、モノになりそうかもわかんない。
こりずにいろいろやるんで、見た人はこりずにいろいろご意見ください。

おめでとう！

友人の結婚式でした。
天気が降ったり晴れたりで忙しいでしたが、きれいな花嫁さんで感動！

これから人生は独身時代の2倍の濃さになりますよｖ
幸多からんことを祈ります。

友人の死

中高時代の友人が亡くなりました。リンパ腫だったそう。
卒業してからはあまり行き来がなかったので、まったく知らなかった。
彼女とはさほど深い付き合いではなかったので、ご家族の方は私のことを知らないと思います。

ご家族の方や、職場の方から彼女を偲んで「明るい笑顔」という言葉が何回も出ました。
私は人付き合いの苦手なタチで、思春期には友達関係で難儀しましたが、そのしんどかった時期に、私も彼女の明るい笑顔にどれほど救われたかしれません。
情けないことに、彼女がこの世の人でなくなって、しみじみとそのことに気づかされました。
彼女がずっと生きていれば、言わなかったであろうお礼を言いにお葬式に行ってきました。


ありがとう。あなたと会えて幸せでした。

大家さんおサイフ事情

この季節、管理人はユーウツです。
花粉もあらかた飛び終わり、さわやかな5月の風とともにやってくる、各種納付書。

先月末の確定申告分の所得税の引き落としに始まり、国民年金の納付、固定資産税、住民税……。
専業大家の管理人は、国民年金基金に小規模企業共済も入っています。これも1年一括払いの引き落としが6月の頭。
一年で一番おカネに苦労するのがこの季節です。

分割納付すれば資金繰りはラクになるのですが、自治体によってはまだ残っている前納報奨金。一括納付するとこの報奨金分支払いを負けてくれるのですが、いまどきその税額分を1年預金した利息とは比べ物にならないぐらいの額をつけてくれますもの。年金や共済の割引率もなかなかのものです。少々しんどくてもこれが払わずにおらりょうか（笑）。
と、いうわけで報奨金のつかない自治体の税金は必然的に後回しにしてます(^^ゞ。

さて賃貸住宅という商売。一番実入りがいいのはいつでしょう？　新築時？　えぇ、新築時もそうなのですが、もうひとつあります。通常、賃貸住宅は借金をして建てます。というわけで「返済終了後」もそうなんです。

新築時は当然部屋もバンバン埋まりますし、賃料も強気でいけます。一方で借金は元利金等返済ですから、経費にできる利息部分が大きい。
と、いうことは収入も多いけど、経費も大きく取れるので所得税の負担が軽いのです。この部分を捉えて、よくデベロッパーさんやメーカーさんが「節税のために賃貸住宅経営を……」とやってきはります。

ところがしばらくして、資金繰りには塗炭の苦しみが訪れます。
築古になると当然賃料は落ちてきます。ところが月々の借金返済は、同じ額が決まって出て行くのに、経費にならない元金部分が増えてきます。
収入は減る。お金は出て行くのに経費にならない。所得税・住民税の負担がじわじわと重くのしかかります。
そしてそのころには大修繕が順番に訪れてきます。一般的に壁の塗り替えは10年、などといいます。設備の更新・大修理は修繕費で全額落とせるものもありますが、モノによっては減価償却の対象となり、これも修理代全額おカネが出て行くのに、今年経費になるのはそのほんの一部……。
うっかりすると税引き後のキャッシュフローが真っ赤っかなんて事態にもなりかねません。黒字倒産に注意しなければならない時期です。
減価償却対象の修理代は一度に落とせないのは苦しいですが、次年度からのキャッシュフローの原資にもなります（おカネは出て行かないが経費になるので）。いわば貯金のような側面もありますが、それもこれも今年を乗り切れてこそ。バブル期建築の物件はちょうどこの時期に不景気が重なり、エライ目にあっています。
そしてこの時期の月々の支払いに大きく影響するのが金利。長期固定のできる政府系金融機関のお世話になるのがいいか、民間の数年固定で様子を見るか、フットワークの軽い変動金利にするか。建築時にもこの辺はもちろん頭を悩ませますが、資金の遣り繰り、経費の節減、資産家の場合は相続発生時期、なども考え合わせ、借金の借換に悩みに悩みます。借金をするには担保が必要。物件の土地の評価額の上がり下がりに一喜一憂し、金融機関の査定にも一喜一憂。金利の安い金融機関に借り換えたはいいが、抵当権の付替え等の諸費用に食われた。借換額に諸費用を見込むか否かで金利は下がったが、支払額は逆に増えた。借換による資金繰りは見込んだとおりにできたが、追加担保が必要になった……、など、うっかりすると思わぬおカネが出てゆきます。
不動産賃貸というのは重心の低い商売で、ひっくり返りはしにくいのですが、一旦ひっくり返りかけると挽回するのは容易ではありません。一番経営手腕の問われる時期と言えます。


さて返済終了後は、なんったって今まで資金繰り上大きな負担だった月々の返済がありません。賃料の調節も、大修理用の積み立ても、返済額に縛られず融通が聞きます。しかも借金はありませんから、抵当権もついてない。重荷になれば売却も容易ですし、キャッシュフローと決算の赤黒の乖離も少なくなります。
返済は終わったが、減価償却はまだ続いている。一番うれしいほっとする時期です。
豊富な手元資金が残りますから、思いっきり改装するもよし、ほかの運用をするもまたよし……。
「所得税が増える！」とオノノク人もいますが、この時期の場合は払える状態なのですから、「それだけ儲けがあるのは有難いこと」と管理人は逆に感謝です。確かに減価償却が終わってしまうと経費がとても少なくなるので税額がぽんと上がるのですが……（苦笑）。

更新

調子の悪いＦＴＰと格闘してる間に、定期更新日を過ぎてしまいました……。
今晩か明日あたり、とりあえずブログの方に読み物アップして、メルマガも出します……。

なぜか掲示板やブログのカキコはできるからなぁ……。なんでやねん！

FFFTPが直らない……

リカバリしてからずっと格闘しているのだが、FFFTPの調子が直らない……。
ドリームウェーバーまで同じ。

アップロード作業が途中でタイムアウトを起こし、仕事にならない。
接続はできたりできなかったり。ダウンロードと削除はできるのに。
サイト容量は十分余裕があるし、そもそも違うレンサバなのにどのサーバーでも同じ症状。
あああぁぁぁぁ、仕事にならん！！！
サイトの修正がナンボやってもうまく反映できない！
できないだけならまだいいが、中途半端にアップロード成功したファイルもあるので、不恰好なことこの上ない。

ファイルのアップロードができないのがこれほど不自由だとは……。

またリカバリ

リカバリ半年目にしてまたもやリカバリ。FTPがわやになって使い物にならないので。
このＰＣでは4回目。そろそろ寿命かな。

昭和58年刊の「居住権論―借家法序説」を、事務所の整理してたら発見。
「住居の賃貸契約においては、期限の定めのあるものはまれ」って、当時はそうだったんやろか？？？

幸せの賃貸インテリア

正面きって「賃貸」を表に出すインテリア誌は今までありませんでした。「二人暮し」を前面に押し出したのも本誌の特徴。切り口に感動！　でも「二人暮し」ですよ、「二人暮し」！　それだけで幸せになりませんか？　くっ、いいなぁ……。
2006年5月現在で3号まで出てます。

東京Ｒ不動産

本屋で見て、一目ぼれして、「やられた！」と思った(>_<)
だってこんなことをしてみたかたんだもの！！
「東京Ｒ不動産」のサイトを書籍化したもの。

この物件の紹介のしかたは勉強になります。
……なんてマジメモードじゃなくて。ホントにこんな本を作ってみたかった……。
東京R不動産

目標

尊敬するbirdさんのサイト「保険選びネット」さんがAll Aboutの「スーパーおすすめサイト大賞2006」2006年度総合大賞とマネーチャネル賞に選ばれました。ヒソカに目標にしているサイトさんなので、なんか自分まで嬉しい。
損保版も誰か作ってくれないかなぁ。

管理人さんの発行しているメルマガ「バードレポート」もこれまた面白くてためになるんです。
文章が読みやすいし。いろいろビジネスや投資関係のメルマガはあるんやけど、birdさんの文章が押し付けがましくなくてもったいぶってなくって、一番すっきりすらすら。とっても読む気になる。これも私の目標だったりします。

……逆に言うと、他のメルマガは「文章を」読む気にさせるのはほぼ皆無だなぁ。たまにあるオモロイ情報のために苦行をしながら読んでます。
メルマガに限らず、ビジネス書とくにhow to 物ではそういった書き方が多いので定番のレトリックなのかもしれませんが、私はああいう文章は嫌いです。と、いいつつマネするのは楽なので、ともすればそっちへ流されていきそうな気がして怖い……。

いかんいかん。目標はあくまでbirdさん。