走り回る

月末実行予定の融資の借入申込書がまだ届かないので、金融機関に催促。

預金担保だが、誰のどの預金をナンボ引き当てて、ナンボ借りる、ということは去年から話してるのに。
子ども名義のの預金を担保に入れるから、特別代理人の選任が必要で、無事それは終わったから、2週間前に「用意できましたから、月末にヨロシク」って言ったのに。
なんで今日になってやっと借入申込書がやってくるんだーーーーー！
あまり遅いから先週末に催促したら「月曜日に」って言われたの。
だから月曜は朝イチと勝手に思ってたの。今から思えば「勝手に」思ったのが悪かった。

朝10時痺れを切らして電話すると、担当者は「午後から」とのたまったので、朝から窓口に取りに行って（こちらにも予定といふものが……）、代理人さんちまで高速ぶっ飛ばして、帰ったら子どもをスイミングに連れてって、子どもが泳いでいる間に決算整理に伴う振替と月末の支払いして、現地事務所からFAXされてきた契約の文面をチェックして、はっと気がついたら明日は月末だから、同族法人のオーナー送金の準備もしなきゃいけなくて、決算書類をできたトコまで税理士さんに郵送して……

さすがに今日はもうヤです……orz

明日も明日だから……。明日の予定↓

朝イチ　融資実行と支払い・オーナー送金
午前　幼稚園参観日
午後　小学校参観日
夕方　退去立会・集金

大家族のありがたさが身にしみる……。
義妹よ、いつも掃除とおいしいごはんをありがとう。

山は越えた

一日帳簿整理してました……。
だいたい終わったぞーーーーー！！！

とかいいつつホームセンター行って、駐車場にすえつけるカンバンの材料を買いに行った私……。合板にアルミ製のモールを取り付けて作成。

「母ちゃんは今日は忙しいから、相手できないの！！！」
と子どもには当り散らした。
ごめん、子ども。

家賃上昇

今日の日経新聞の消費者物価の記事。
家賃も上昇に転じた、と書いてあった。

先月、隣県の不動産屋で物件情報誌もらって読んで、
「あー、下げ止まったな。ちょっと上がってきたような……」
と感じたのはやっぱ気のせいじゃなかったみたいだ。

地元はまだ下げ基調が続いてる感じで、こないだも業者さんの営業マンに
「家賃を下げるか、敷礼0にして……」
とトークを受けた。
……断りました。まだ地元まで回ってきてません、好景気。雰囲気はちょっと明るいけど。

築古だからなー。
賃料が上げに転じても、金利が上がるペースの方が早かったら、じり貧だなーーーー。
そうならないようがんばろう……って、どうがんばったらいいんだ！　空き室率改善ぐらいか。
返済終わるまで逃げ切れるかどうかの勝負な気がしてきたな。

決算整理

あぁぁぁぁ。ついに税理士さんから督促を受けてしまいました。
ごめんなさい！　月末までには必ず……。

数次の相続による複合経営のため、うちの帳簿はフクザツです。
「お前ンとこは時間かかるから、早めに出せ」
と毎年言われてはいるのですが。

今年は自前の宣伝広告に力入れてるからな……。そっちに時間割かれて……
だって、帳簿の整理するより、夢があるし……

なんで繁忙期と決算整理期が重なるのよぅ！
いや個人事業やから当たり前なんやけど。
繁忙期と決算期をずらすためだけでも、法人化の意味あるかも。
あ、でも管理会社方式だと、個人法人両方で決算せなあかんから、あまり意味ないか……。

まちがい

某物件で外壁の塗替えやってます。

現地事務所で色の相談したとき、「白がいいな♪」といったらば、
「横が田んぼなんで虫がきますよ」と言われました。
……そりゃ確かに。
カブトムシとか捕まえるライトトラップ、白い布を明かりで照らしますもんね。
マンション全体がその状態になるのは、ひじょーーーに想像したくないです。

で、結局ベージュになったのですが、……施工業者が色間違えやった……(-_-;)
幸い全部塗る前に、うちのスタッフが気づいて、リカバリできる範囲で止められました。
ふぅぅぅぅ。

DIY

ご入居が決まった部屋のお手入れ！

キッチン水栓をシングルレバー水栓に取り替えて♪
風呂のシャワーもシングルレバー水栓に取り替えて♪
暗かった裏側にフラッシュライト取り付けて♪

新築物件の販促チラシを作成。
我ながらバッチリ！　なできなのに印刷すると色がうまくでない！！！
今からダンナに助けを求めてきます。

徒然

泥棒が某物件に入ったと報告あり……(ToT)
ガラス割られてクレセント回されたらしい。
幸い取られたものはなかったものの……

とりあえず防犯フィルムとフラッシュライト設置決定！
TVモニターホンも。

TVモニターホンは明後日、家主仲間でＤＩＹでの取り付け方法を教えてもらえることになっていた。――と、いうか、今日「やるから来ない？」と誘われた。
むちゃくちゃタイムリーなお誘いで嬉しかった！
でも今週の木曜は現地事務所に行くことになってる日で、今から振り返るためのやりくりがつかず断念……orz

午後から空き部屋のカーテンレールを付け替えにいくと、ちょうどばったり火災保険の手続き中の方にあったので、申込書を保険料をいただいて帰る。

で、せこせこ伝票うち。
よし。あとは借入金関係の取りまとめと、建設仮勘定だ！！
と現金勘定も！

燃え尽き症候群

……一日、燃え尽きてました。

明日は月末入居の部屋の畳を手配。
事前にしいとくと、日焼けするので直前に入れるようにしてます。
以前、中古の畳を弁償させるのか！　って、怒られたから。
（中古じゃありません。空き室の間に日焼けしただけです〜(;_;)　それにだからといって、寝タバコは堪忍してください……orz)

あと、借入金の返済口座にオカネ入れとかなくちゃ。

でも、明日だ、明日。　

サイト作成会

がんばる家主の賃貸情報！主催の、物件紹介サイト作成会で講師をしてきました。
昨日までレジュメ作りで死んでました……。
運営スタッフ仲間と一緒に、ほとんど個別指導状態です。

が、こういう日はあれをしよう、これをしよう、というネタがわらわらわいてきます。
やっぱりいろんな人と話できるのはいいですね。
インタホンの自力交換の仕方を今度教えてもらうことになりました。

あ、しかし、さすがに眠い。
飲んで寝よう！

そうそう。
私のペンネーム「武水しぎの」（「ハンドルネーム」ではなく「ペンネーム」だと強弁してみる）は20年近く使い続けてます。
今日由来を聞かれてそのとき思い出せなかったんですが、思い出したんでここで。

思い起こせば、それは中学入学時。
悪友に文芸部に誘われたのがはじまりだったな、と。
確かそのとき初めに使ったペンネームが「武留宇」で。
（当て字を使うのが流行ってたので、blueに当てたんだと思う。さすがになんでblueなのかは思い出せない）
しばらくして、これはちょっとあんまりだ、ともう少しまともなものを考えたのが、今も使っている「武水しぎの」。
「武」は頭文字をそのまま流用。「水」は水泳部だったから。
「しぎの」は漢字でかくと「頻野」なのだが、もちろんこんな言葉はありません。野原のイメージで選んだのは覚えているのだけれど……。なんでこんな名前にしたんだろ。うーーーーーん。やっぱり思い出せない！

勉強会

「がんばる家主の賃貸情報」で主催する物件紹介サイト作成会が今週土曜にあります。
レジュメ作りで忙しい。運営側なのでそれなりに本も読んだりしてお勉強するのだけれど。
結局難しいのは「当たり前のことを当たり前にコツコツとやる」ことなのだ、とため息をついてみる。
サイト作りにおいて、プログラム上のテクニカルなことは確かに日進月歩なのだけれど、そういうのは結局「器」でしかなくって、中身を入れるのは自分なんだよなー。器は買えるけど、中身を入れて商品に価値をつけるのは自分しかできない。
これは賃貸物件の管理経営も同じだと思う。

さて、もう一つ。来月の勉強会のお知らせも届く。
弁護士さん読んで「敷き引き判決の動向」がテーマだ。……これは私への挑戦状だな（ニヤリ）……、というのはもちろん冗談。（12/28参照）
でもレジュメを一読して、そういう立場の弁護士さんなんだな、と先入観（ごめん）。
でも、結局法廷というものは、おそろしく前例主義なところで、結果的にごくわずかな係争事例を前例として採用し、同一条件で円満経過してる大多数は無視するところなんだ。サイレント・マジョリティは無視される。
ただ、それを当事者じゃない人間がいくら言っても、判決にはもちろん効果を及ばさないし、
当事者が言ったって、法廷は個別事例について判断をする場で、一般論を戦わせる場じゃないから、やっぱりあんまり効果がない。
法学者なら論を戦わせることはできるが、現場にどの程度影響力があるかは恐ろしく疑問だ。
んでもって、裁判官の心証はかなり世論（世間の雰囲気）のコントロールを受ける。裁判官だって人間なんだから当たり前だが。
弁護士は裁判に勝ってナンボだから、前例主義も心証形成への世間の雰囲気の影響も最大限利用する。
いわゆる「消費者保護」の立場の人たちは、法廷闘争は熱心だが、東借地借家法を改正して、京ルールを全国化せよ（私は歓迎だ）とか、礼金も敷き引きも禁止してしまえ！（これはこれでいっそ清清しい）とかは言わないんだな。……商売にならないからか？　とうがちたくなるよ……。
同業者というだけで十把一絡げに「悪徳」扱いされるのは、まじめに経営努力している多くの家主が迷惑している。信用を取り戻すのはたいへんだぁ！
でもね。契約書どおりの対応を「悪徳」扱いはどうかと思うぞ。契約を無視するほうがよっぽどいかんと思うが……。


結論。
世間の心証をよくする企業努力をせよ（消費者におもねるのではなく）。心証でつぶれた企業はナンボでもある。←自戒

設置

新しく整備する駐車場予定地は三角形をしている。
わりと暗い道なので、照明も兼ねて自販機つけたいなー、と思ったんだけど。
設置場所に悩み中。
一番置きやすい場所は敷地内通路の横なのだが、敷地内通路とはいえ、数十年周りの人がフツーに通行してきたところで、道路とよく勘違いされる。
別に通行を妨げる気は毛頭ないが、道路だと思われると困るのだ。
通路側向いて自販機置くと、誤解を助長しそう……。
さて。どうしたものか。
それに自販機つけると、電気代が従量料金になるしなー。（つけなければ街灯のみなので定額電灯）
とりあえずベンダーさん売り上げ見込みがあるかどうか相談してみやう。

家賃の支払い方法あれこれ

月々やってくる家賃の支払い。今回はいろんな支払方法について、ええとこと困るとこなど、処々の雑感をお話します。
家賃支払いの両横綱といえば、「振込」と「自動引落」ですが、ほかには伝統的な「持参」。近頃台頭著しい「クレジットカード」があります。9割9分、この中のどれかで支払っていただいてると思います。
ひねったところでは、「集金」「コンビニ払い」などですかね。
借主さん側からは、ポイントのたまる「クレジットカード」と手間のかからない「自動引落」が人気の双璧のようです。毎月ン万円分のポイントがコンスタントにつくのは確かに魅力かも……。
さて、当サイトは「大家さんのひとりごと」でございますので、貸主側から見ると各支払い方法にどんなメリットがあるか、という視点でご紹介したいと思います。

○振込
借主に振り込んでもらう。一番ラクです(^^)。……が、たまに適当な額を振り込んでこられたり（滞納者が払える分だけ、とか。なぜかいつもキリのいい額を振り込む人とか）すると、賃料の充当がこんがらがってくることも。
振込手数料も通常借主負担ですので、費用がかからないのも嬉しいです。でもたまに差し引いて振り込んでくる人もいないわけでは……。
○自動引落
請求したとおりの額が決まった日に入ってくるのが嬉しいところです。給料日直後を狙って引き落とし日にするのが滞納者を減らすポイントなのですが、自営業者が多いと逆に引落不能が増えてしまいます(汗）　サラリーマンの懐が暖かい日は、自営業者は寒い時……。
変動費（水道代実費など）の請求がなければ引落手数料無料の金融機関もありますし、請求データも毎月同じでいいので、基本的には入退去時のチェックと引落結果のチェックだけでよし！
変動費の請求があると、金融機関に出すデータ作りに泣きをみます……。ぜぇぜぇ。引落手数料も高くなってしまいます。でも金融機関の人も手入力してくれてるらしいのであまり文句もいえない？？　データ伝送を使えばある程度ラクになりますが、ビジネス用のネットバンキングはけっこう基本料が高いので、零細大家に使うメリットがあるかどうかは割りと微妙だったりします。
手数料は大家がもちろん銀行に払いますが、借主からは取るところや取らないところがあります。
○クレジットカード
これは管理会社がカード会社に加入しているところで採用されています。大家の自己管理物件でカード払いのできるところはほとんどありません。とはいえ管理会社なら加入できるので、同族法人で管理をしている場合は可能性アリ……というよりも導入を検討してもいいかな、ぐらい。
だいたい半年の賃料保証がついて、カード会社に払う手数料が1.2-3％ぐらいのケースが多いようです。手数料は直接的には管理会社が全額負担ですが、一部を借主に負担してもらう運用をしているところもあります。またカード会社によっては、初めから借主負担分が設定されているものもあります。
貸主・管理にとっては、集金代行と賃料保証が魅力。
一方で手数料は保証がついてる分、当然高いですし、変動費には対応していないケースも多いのが難点。だって、変動費を別請求、別入金する手間が増えるから……。
○持参
持参、といっても毎月領収書を切るわけではなく、「通帳（かよいちょう）」にハンコを押していきます。1年か2年で一冊終わると印紙を貼って新しいものに繰越ます。
大家が近くに住んでる場合にときどきある支払方法です。管理人のとこでもあります。互いに手数料がかからず、つきづきのコミュニケーションが取れるので、良好な人間関係が作りやすい、ってのが魅力です（笑）。
短所は「めんどくさい」こと。これも互いに言えることかと。わざわざ他人んちのインタホン鳴らして払いに行くわけですから、留守なんかだとげっそりくると思います。
○集金
はっきり言って嫌です。なるたけしたくありません(-_-;)　いやこんなこと言うと、新聞の集金のオバチャンに怒られそうですが。管理人も駐車場の一部でやってますが、増やしたくありません。
「持参」の逆で、留守だとげっそりくる、というのもありますが。借家の賃料の集金なんてすると、持ち歩く額がハンパじゃありません。そんな大金持って、いつも決まった時期決まった時間をうろうろするなんて、恐ろしいことは嫌です。しかも変動費があると小銭もいっぱい。おつりの用意も大変。
あ。一般論というよりも、個人的感想になっちまった。
滞納者相手には、やむを得ずたまにします……。でもこないださる滞納者に、「日銭は入るから毎日集金に来てくれ」なんてい言われてしまいました。気持ちはわからないでもありませんが……集金コストで倒れそうな予感も……。
○コンビニ払い
や。できると便利だなー、と思うんですけれど(^^)
手数料が代行業者によって大きく異なりますが、使い方によっては自動引落なみの手数料のところもあります。
注意点は、3万円以上だと収入印紙代がかかること。

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直近の夜逃げ2件。および今日のお仕事。

こないだドロンした方は律儀な方で。
きちんと部屋は清掃されていたし、電気もガスも閉栓手続きをしてあった。
これで退去届けがあれば完璧なのだが……。
「夜逃げしました。というわけで部屋は明け渡します。残置物は放棄します。賃借人　印」
しかし、まさか正しい夜逃げの仕方を入居時にガイドするわけにもいかないし。
一応、保証人さんや身内の住所はわかっている（ただし破産したので請求できない）ので、そちらへ「届け出して」とお願いの手紙を出していた。
で、律儀な人だから郵便局に転居届けも出してるんじゃないかと思って。夜逃げした部屋の住所にも出してみた。……ビンゴ！
本人・保証人・身内の方全部からきちんと退去届けが届きました。しかもきちんとお詫びの手紙つき。この分だと住民票もきちんと移動してるな。……じゃ夜逃げの意味ないじゃん。こちらはありがたいけど。


もう1件。夜逃げ後しばらくして住民票の移動がわかったので、弁護士さんに委任してこっちは訴訟コースになった。しかし訴状を受け取らないので、「ホントに住んでるかどうか現地調査してきて」と言われて、ホイホイと行ってきました。いろんな経験ができるよ、ホント。

12月末立会いの清算して。
合筆予定の土地の名義整理について、報告つくって。
ためてた伝票うちをせっせこと。

逃げちゃダメだ逃げちゃダメだ逃げちゃダメだ（碇シンジ調でリフレイン3回）。

と、いいつつ明日から1泊旅行してきます。
夏はどこにも行かなかったからなー。尾道でヤマトを見てきます。

うれしい話も一つ。
ブログでこないだ物件紹介サイトを作りましたが、問合せ電話受けました。
わーい！！

今日のつれづれ

同族法人の年末調整処理の後始末終了。
税金納めて、還付金処理して。

いよいよ忙しい季節。
退去届けが一気に4通。
……入居も同じ勢いで来てくれないかなー（祈る気持ちですよ、ホント）

改装したい、改装中、とわめいている「大家さんのひとりごと」と同族法人のサイト。
さんざんいろいろ回り道をしたが、ようやく方向が定まる。
その理由は簡単。
確定申告前だから（爆）
ようするに一種逃避でアイデア出てくるのね(^^ゞ
ビルダーからドリームウェーバーに乗り換える気持ちがひしひしと湧き上がり中。
そしてw-zero3への物欲も沸騰中。それもこれも逃避（苦笑）。

実家で蛸をもらった。ついでにインフルエンザの予防接種も。

あけましておめでとうございます。

あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願い申し上げます。

正月疲れからようやく脱却して、ネットに帰ってきました……。
一応、イナカの長男のヨメでございますから（笑）、正月は忙しくてぐったりでございます。
昨日は一日、ぐーすか寝てました(^^ゞ

大家業、あがくだけあがいた去年。
今年はいい年になるといいな。

さて。
とりあえず年末の入金の処理しなくちゃ！！